Les mots définis: baux commerciaux

Definition:

La location des lieux d’exploitation est réglementée par la législation sur les baux commerciaux (Loi du 30 avril 1951)27.28.Une location commerciale est la location d’un immeuble utilisé principalement pour l’exercice d’un commerce de détail ou d’un artisanat par le locataire ou sous-locataire en contact direct avec le public. L’application de la loi sur les baux commerciaux est impérative. On ne peut s’y soustraire et les obligations du contrat doivent être appliquées même lorsqu’il est stipulé par écrit qu’il s’agit d’un contrat ordinaire de location ou encore lorsqu’il n’existe pas de contrat écrit. Lorsqu’il n’existe pas de contrat écrit, le locataire peut toujours prouver l’accord tacite par tous les moyens de droit. Afin d’éviter des difficultés, il est hautement conseillé de rédiger par écrit un bail commercial. Durant la location, le bailleur doit expressément être d’accord avec l’objet du bail, à défaut de pouvoir le rompre.

Lorsque la loi sur les baux commerciaux est d’application, l’avantage du locataire réside essentiellement dans la stabilité de son fonds de commerce. La loi lui offre pour son contrat de location une durée minimale de 9 ans, ainsi que le droit de renouvellement de location.

Afin d’éviter d’éventuelles difficultés, il est indiqué que le contrat de location soit conclu par écrit. Dans les 4 mois suivant la conclusion, les parties contractantes doivent présenter au percepteur des droits d’enregistrement du lieu où l’immeuble est situé, le contrat, en trois exemplaires, signé par les parties. Le respect de cette formalité protège le locataire puisqu’il confère au bail une date certaine et le rend opposable aux tiers. En cas de renouvellement, le contrat doit également être présenté à l’enregistrement. Le droit d’enregistrement s’élève à 0,2% du loyer sur toute la période locative (10 ans en cas de location pour une durée indéterminée)

Ne sont pas considérés comme des baux commerciaux :

* les contrats de location d’une durée de moins d’un an ;
* la location de biens immobiliers ou de parties de biens immobiliers dont le revenu cadastral ne dépasse pas les montants suivants :
o 148,74 EUR dans les communes de moins de 5.000 habitants ;
o 247,89 EUR dans les communes de 5.000 à 30.000 habitants ;
o 297,49 EUR dans les communes de 30.000 habitants et plus ;
o 347,05 EUR dans les communes de l’agglomération de Anvers, Bruxelles, Gand, Liège et Charleroi ;
* les contrats de location conclus par des administrateurs provisoires pour les biens d’autrui ;
* la location de biens immobiliers résultant d’une expropriation d’utilité générale ou accordés, à des institutions d’utilité publique ;
* la location d’un bien immobilier exonéré d’impôt foncier ;
* sauf stipulation contraire, la location d’un entrepôt, qui par principe relève du droit commun des baux à loyer, c’est-à-dire que bailleur et locataire disposent d’une très grande liberté pour établir leurs conventions. Dans ce type de bail, une garantie n’est pas absolument nécessaire.

A noter qu’un détaillant ou un artisan bénéficie automatiquement des dispositions protectrices de la loi sur les baux commerciaux eu égard aux ventes directes aux particuliers. Pour les autres entreprises, qui ne sont pas en contact direct avec leurs clients dans les lieux loués (ex : entreprise de taxis), la protection de la loi sur les baux commerciaux ne s’applique que pour autant que la mention « la loi sur les baux commerciaux est applicable au présent contrat » soit expressément mentionnée dans le bail.

Le preneur a le droit d’effectuer dans les lieux loués toute transformation utile à son entreprise, dont le coût ne dépasse pas 3 années de loyer, à la condition de ne compromettre ni la sécurité, ni la salubrité, ni l’esthétique du bâtiment et d’aviser au préalable le bailleur, par lettre recommandée à la poste ou par exploit d’huissier de tous les changements projetés, en lui communiquant les plans et devis afin de lui permettre de s’y opposer le cas échéant, pour de justes motifs.