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Divers : Législation sur le bail à ferme

le 11/8/2008 19:39:19 (13573 lectures)

Bail à ferme. Loi du 04 novembre 1969, modifiée par la loi du 07 novembre 1988

1. Le contrat de bail
Il doit s’agir de la location de biens immeubles affectés principalement à une exploitation agricole.
Il y a exploitation agricole lorsque le bien est exploité en vue de la production de produits agricoles ou horticoles destinés principalement à la vente. La sylviculture n’est pas considérée comme production agricole, la culture de vergers bien.
Le bail saisonnier (location pour moins d’un an) n’est plus possible sans appliquer la législation sur le bail à ferme. Seuls, les « baux de culture » où le bailleur – exploitant effectue lui-même les travaux de préparation et de fumure et met ensuite les terres à la disposition d’un autre agriculteur pour une culture déterminée et contre paiement, ne sont pas soumis à la législation sur le bail à ferme.
Un agriculteur qui souhaite bénéficier de l’application de la législation sur le bail à ferme doit, dans la pratique, prouver deux choses :
- qu’il utilise les terres et, ou bâtiments pour une exploitation agricole
- qu’il paie à cet effet un fermage

2. La preuve du bail à ferme
La preuve de l’existence d’un bail doit être fournie :
- pour le preneur : par des écrits, témoins et présomptions
- pour le bailleur : uniquement par des écrits

3. La durée des baux
Un bail a toujours une durée minimale de 9 ans.
A défaut de congé valable, il est prolongé d’office sauf en cas de bail de carrière. Un bail de carrière porte sur une durée minimum de 27 ans et expire d’office lorsque le preneur atteint l’âge de 65 ans. Ce dernier ne peut donc pas avoir plus de 38 ans lors de la conclusion du bail.

4. Le congé du bail
- Si le congé est signifié par le preneur, il doit l’être moyennant un préavis d’un an. Il peut être signifié chaque année. S’il s’agit d’un bail oral la date d’échéance varie selon les régions et usages locaux. Les dates les plus fréquentes sont le 15 mars, le 01 octobre, le 30 novembre et le 25 décembre.
- Congé signifié par le bailleur en vue de construire.
Le bailleur peut mettre fin à tout moment du bail, pour bâtir sur le bien loué, à condition qu’il ne faille pas effectuer de travaux de voirie au préalable, et qu’une copie conforme du permis de bâtir soit soumise. Le délai de préavis est de 3 mois. Si les travaux ne sont pas entamés endéans les 6 mois, l’ancien preneur peut exiger son retour sur le bien, et ou une indemnité.
- Congé signifié par le bailleur pour usage familial
Le bailleur peut mettre fin à tout moment au bail en vue de l’affecter à l’usage familial (jardin, prairie pour cheval, terrain de jeu, etc…) un terrain d’un tenant continu à sa maison d’habitation, et dont la superficie n’excède pas 20 ares. Préavis de 3 mois.
- Congé pour exploitation propre par le bailleur qui souhaite exploiter lui-même le bien loué, ou céder l’exploitation à son épouse, ses descendants ou beaux enfants peut mettre fin au bail à l’expiration de chaque période de 9 ans. Délai de préavis : minimum 2 ans, maximum 4 ans.
Un congé pour exploitation propre n’est plus valable pour quelqu’un qui atteint l’âge de 65 ans à l’expiration du délai, ou 60 ans si la personne concernée n’a pas été exploitant agricole pendant trois ans au moins.
Les congés pour exploitation propre émanant de Sociétés sont limités. Ainsi les Société Anonymes en sont exclues. Les Sociétés Agricoles, SPRL et SC ne peuvent donner congé que si les Dirigeants de la Société fournissent un travail réel sur l’exploitation. Cela implique que les Dirigeants doivent non seulement travailler dans la Société, mais également être présents effectivement à la ferme.
Les futurs exploitants doivent disposer des capacités professionnelles minimales. Ils doivent être porteurs d’un certificat d’études ou d’un diplôme de cours agricole ou d’une école d’agriculture ou d’horticulture, ou avoir une expérience professionnelle de minimum un an.
Lorsque le preneur exerce la profession d’agriculteur à titre principal, le congé pour exploitation n’est pas valable, si l’exploitation de la ferme constituera pour le futur exploitant la part la plus importante de ses activités professionnelles.
Si l’exploitation propre n’a pas été entamée dans les 6 mois ou n’est pas poursuivie pendant 9 ans, le preneur précédent peut exiger son retour sur le bien, et ou une indemnité.
- Cas particuliers
Dans le cas d’un bail de carrière, le bail prend fin d’office lorsque le preneur atteint l’âge de 65 ans. Donc, pas de préavis.
Après avoir atteint l’âge de la pension, le preneur bénéficie d’une pension de retraite ou de survie, et n’a ni enfants, ni petits-enfants ou beaux-enfants pour poursuivre l’exploitation. Le bailleur peut alors mettre fin au bail à tout moment. Le délai de préavis est de minimum 1 an et maximum de 4 ans.

5. Le fermage
Le fermage maximum est égal au revenu cadastral multiplié par un coefficient qui varie selon la province et la région agricole. Exemple en zone limoneuse hennuyère, le coefficient est actuellement de 3.35.

6. Sous location et cession de bail
La cession de bail et la sous-location ne sont possible qu’avec l’accord écrit et préalable du bailleur, sauf en cas d’échange de terres.
La cession de bail ou la sous-location est possible sans accord écrit s’il s’agit des descendants et beaux-enfants.
Le renouvellement de bail est possible au profit des descendants ou beaux-enfants moyennant notification recommandée.
Le bailleur peut faire opposition au renouvellement uniquement et pour des raisons bien précises.

7. Les indemnités à la fin du bail
L’indemnité normale représente les pailles, engrais, arrière engrais, avances aux cultures et améliorations. En pratique on considère que cette indemnité représente 3 fois le fermage. Soit en zone limoneuse hennuyère 1250,00 € de l’hectare. Mais il est courant de voir un accord sur le double, soit 2500,00 €.
L’indemnité complémentaire est due lorsque le bailleur a mis fin au bail pour construire, pour usage familial, etc… Elle sera calculée eu égard à la perte subie. Perte en cheptel, en matériel. Pour ce calcul de la perte de jouissance on tient compte des années précédant la fin du bail, étant entendu que l’on ne tient pas compte de moins de 2 ans et de plus de 4 ans.

8. Le droit de préemption
Avant que l’on puisse vendre un bien loué, le preneur doit avoir la possibilité d’exercer son droit de préemption (pour lui-même, ses enfants, petits et beaux-enfants). En d’autres termes, il a la possibilité d’acheter le bien aux mêmes conditions qu’un autre candidat et de poursuivre ainsi son exploitation.
Dans le cas d’une vente de gré à gré, le Notaire doit informer le preneur par pli recommandé. Si endéans le mois de la notification le preneur accepte d’acheter aux mêmes conditions, la vente aura lieu entre le vendeur-bailleur et le preneur. Le tiers est éliminé. Le preneur doit régler le prix d’achat endéans un délai d’un mois.
Le preneur qui use de son droit de préemption doit exploiter lui-même le bien pendant 5 ans. En cas d’inobservation, il devra payer au vendeur une indemnité correspondant à 20% du prix de vente

Texte légal résumé par Gavroche

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Anonymes	Posté le: 12/11/2008 14:34
	Re: Législation sur le bail à ferme Bonjour, Je possède un terrain de 4900m² acheté il y a 3 ans "libre d'occupation" selon l'acte de vente. Un fermier y fait des cultures. Il payait aux anciens propriétaires 50 euros par culture. Depuis 3 ans que j'ai acheté, je n'ai jamais rien reçu ni réclamé. Il n'y a aucun doc écrit ni bail à ferme. Aujourd'hui je voudrais clôturer mon bien pour y mettre des chevaux, et le fermier s'y oppose. Quels sont mes droits? Merci pour votre aide

Anonymes	Posté le: 18/11/2008 20:43
	Re: Législation sur le bail à ferme Bonjour, Je suis agriculteur pensioné, je n'ai plus de n° de TVA. Est ce que je peux continuer à occuper des terrains sous bail à ferme en faisant des contrats de cultures (pdt ou autres)?

Anonymes	Posté le: 3/4/2009 14:24
	Re: Législation sur le bail à ferme Pour reprendre des parcelles dont je suis propriétaire pour exploitation personnelle, je dois remplir toutes les conditions . Dois-je être exploitant à titre principal ou à titre complémentaire cela suffit-il ?

maudoux	Posté le: 14/6/2009 8:26
Visiteur occasionnel	Re: Législation sur le bail à ferme A titre PRINCIPAL.

Anonymes	Posté le: 17/7/2009 14:39
	Aucun titre Il y a 3 ans j'ai hérité d'une pâture de 10ha dans les Ardennes profondes. J'aimerai en profiter pour y faire un petit terrain perso de quad mais bon à la place de ça, je dois me taper les #OOPS#s de vaches et leur puanteur accompagnante. J'aimerai bien vite faire déguerpir ce fermier qui y met ses morues de bestioles et qui me polluent mon bien. Il n'y a donc vraiment aucune solution pour dégager le culto vite fait bien fait? C'est du lourd ça!!

Anonymes	Posté le: 3/8/2009 16:07
	Aucun titre Bonjour, J'aimerai savoir comment ce défini une ferme, ou bien fermette. Je possède un terrain agricole et j'aimerai bâtir une petite ferme dessus, a but éducatif, mais j'aimerai savoir combien d'animaux au minimum je devrai posséder pour pouvoir dire que c'est une ferme, car ce n'est pas un terrain a bâtir. Merci de vos réponses.

Anonymes	Posté le: 29/9/2009 9:52
	Re: Aucun titre c'est déguelasse de faire déguerpir un agriculteur qui doit surement avoir un bail fermier sur ces terres n'oubliez jamais chèr monsieur que c'est grâce aux éléveurs et agriculteurs qui vous permettent de manger chaque jour de la nourriture de bonne qualité votre parent aurai-il apprécié que vous chassiez ce pauvre homme qui ne fait rien de mal avec ses bêtes ps:quand vous allez aux toilettes ,je doute que ça sente la rose!!!

Anonymes	Posté le: 14/10/2009 19:46
	Reprise Bonjour,Mes parents arrivent en fin de de bail,j'aimerai bien reprendre les terres. Est ce que j ai un droit en plus que quelqu'un d'autre?Quand et comment dois je le faire savoir au propriétaire? merci

Anonymes	Posté le: 27/4/2010 12:18
	Droit de préemption - Terrain Société Bonjour, Un terrain appartenant à une S.A. peut-il être soumis à un droit de préemption par un fermier ? Car l'ensemble des actions de la société sont revendues... Peut-il faire "casser" la vente pour autant? Quelle serait la solution pour ne pas devoir "sortir" le terrain de la société? Merci d'avance.

Anonymes	Posté le: 22/5/2010 16:07
	Aucun titre je posséde un bail de carrière mon droit de préemption est il valable sur les terrains à bâtir également?

Anonymes	Posté le: 22/5/2010 18:17
	droit de préemption. bonjour,j'ai un bail de carrière,le propriétaire vend,ai je un droit de préemption sur les terrains à bâtir?

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