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Les opérations de remembrement de la pleine propriété avalisées par le SDA

01/12/15

Le SDA s'est prononcé sur ce type d'opérations à l'occasion d'une décision anticipée n° 2015.347 du 14 juillet 2015.

L'opération projetée était la suivante :

En 2004, une société a cédé à deux autres sociétés, A et B, l'ensemble des droits portant sur un terrain et un immeuble de bureaux.

La cession de l'immeuble s'est opérée en trois étapes.

1)  La société a d'abord consenti un droit d'emphytéose d'une certaine durée à A portant sur l'entièreté de l'immeuble, à l'exception d'une partie en pleine propriété détenue par C. A titre de rémunération du droit d'emphytéose, A a payé un canon principal au moment de la passation de l'acte authentique et s'est également engagé à payer une redevance annuelle.

2)  La société a ensuite cédé à B les droits résiduels de l'immeuble, sauf la quote-part en pleine propriété détenue par C. Ces droits résiduels correspondent donc au droit de propriété grevé du droit d'emphytéose constitué en faveur de A. L'Administration fiscale a confirmé que les conventions précitées donneraient lieu à:

- d'une part la perception d'un droit d'enregistrement de 0,2% sur la constitution du droit d'emphytéose (loyers et charges imposés à A) ;

- et d'autre part à la perception d'un droit d'enregistrement de 12,5%, calculé sur le prix de vente des droits résiduels (tréfonds) convenu entre la société et B.

3)  C a acquis en pleine propriété une surface de commerces, parkings et un appartement soit une partie d'immeuble contiguë à l'immeuble dont question et qui n'était pas concernée par le démembrement emphytéose/tréfonds. Cette acquisition a été faite moyennant paiement des droits d'enregistrement de 12,5%.

L'opération envisagée consiste pour une société tierce D à acquérir la pleine propriété de l'immeuble. Cette offre est conditionnée au fait que le traitement fiscal induit par la réunification de la pleine propriété soit couvert par une décision anticipée. D'autre part, elle sous-entend aussi que la cession soit réalisée par deux vendeurs A et B seulement, ce qui les oblige de se faire transférer au préalable la partie d'immeuble contiguë à l'immeuble et appartenant en pleine propriété à C.

Il a donc été projeté de procéder de la façon suivante:

- C cèdera la part de l'immeuble qu'elle possède en pleine propriété à B pour la valeur de marché, cession qui sera soumise aux droits proportionnels d'enregistrement de 12,5%.

- A cèdera le droit réel d'emphytéose qu'elle possède sur l'immeuble, cession qui sera soumise aux droits de 2%.

- B cèdera le tréfonds qu'elle détient sur l'immeuble, cession qui sera soumise aux droits proportionnels d'enregistrement de 12,5%.

- Dans un quatrième temps, B cèdera également la part en pleine propriété de la partie acquise à C, cession qui sera une nouvelle fois soumise aux droits proportionnels d'enregistrement de 12,5%.

Il était demandé au SDA d'une part la confirmation que l'opération de remembrement de la pleine propriété par l'acheteur sera taxable au taux des droits d'enregistrement de 2% sur la cession du droit d'emphytéose et de 12,5% sur la vente du tréfonds et de la quote-part cédée en pleine propriété et d'autre part la confirmation que l'opération de remembrement ne constitue pas un abus fiscal, que ce soit dans le chef des sociétés A, B et C ou dans le chef de la partie acquéreuse.

Le SDA ne voit aucun abus fiscal possible en l'espèce vu que la reconstitution de la pleine propriété par la partie acquéreuse D donnera lieu aux perceptions visées ci-dessus.

La reconstitution de la pleine propriété ne constitue pas un abus fiscal, que ce soit dans le chef des sociétés A, B, C ou même dans le chef de la partie acquéreuse D qui est totalement étranger à l'acquisition scindée initiale et qu'il n'est lié d'aucune manière aux sociétés emphytéote et tréfoncière.

Selon le SDA, en l'espèce, il s'avère que la reconstitution de la pleine propriété se justifie par d'autres motifs que la volonté d'éviter les droits d'enregistrement.

 

Source : Frédéric LEDAIN - Avocat au Barreau de Liège - Fiscalnet (Article du 14/11/2015)

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