Actualités

Vendre un immeuble professionnel sans être imposé sur la plus-value ?

19/01/15

Voici une stratégie pour échapper à l'impôt sur une plus-value de cessation lors de la vente d'un immeuble que vous avez utilisé à des fins professionnelles : la « désaffectation »

Supposons que vous ayez l'intention de mettre fin à votre activité professionnelle en nom personnel et que vous voulez éviter que le fisc vienne se servir au passage avant de pouvoir profiter de votre retraite bien méritée.

En effet, si vous voulez vendre votre immeuble que vous avez utilisé depuis des années à des fins professionnelles (et sur lequel vous avez pratiqué des amortissements pendant des années), l'administration fiscale va venir vous réclamer un impôt sur l'appréciable plus-value de cessation que vous réaliserez.

Cette plus-value (du moins sur la partie professionnelle de l'immeuble) sera en effet réalisée à la suite de la vente de l'immeuble.

La plus-value sera déterminée en comparant votre prix de vente (moins les frais de vente) avec votre prix d'acquisition (majoré des frais d'acquisition) diminué des amortissements pratiqués.

La plus-value obtenue de cette manière sera normalement imposée à 16,5 % (pour les immobilisations corporelles) sur la base de l'article 171 du C.I.R. 1992, ce qui peut s'avérer tout de même une fameuse saignée puisque l'immeuble aura probablement engrangé une sérieuse augmentation de valeur au fil des années.

Il y a néanmoins une solution pour vous !

En vertu des articles 28, alinéa premier, 1°, et 171, du C.I.R. 1992, sont imposables en tant que plus-values de cessation les revenus qui sont obtenus ou constatés en raison ou à l'occasion de la cessation complète et définitive de l'entreprise ou de l'exercice d'une profession libérale, charge, office ou occupation lucrative et qui proviennent de plus-values sur des éléments de l'actif affectés à l'activité professionnelle.

Pour être imposable, la plus-value doit nécessairement être réalisée « en raison de » ou « à l'occasion de » la cessation l'activité professionnelle (article 28, alinéa premier, 1°, du C.I.R. 1992).

C'est sur l'administration fiscale que repose la charge de la preuve que la plus-value est réalisée « parce qu'il a été mis fin à l'activité en nom personnel » et de la « non-désaffectation », autrement dit du lien étroit entre la cessation et l'aliénation - voir le jugement du tribunal de première instance de Hasselt du 21 janvier 2010 (rôle n° 081831/A).

On voit tout de suite qu'un peu de créativité peut engendrer une appréciable économie fiscale.

Il découle en effet du Comm.IR. 28/16 que les plus-values obtenues ou constatées sur les immobilisations corporelles et financières et autres valeurs de portefeuille ne sont pas imposables lorsque ces actifs ont été utilisés ou affectés de manière durable exclusivement à des fins non professionnelles entre la date de la cessation et la date de l'aliénation.

Il est donc parfaitement possible de donner à l'immeuble « aussi » une autre destination (si vous n'avez pas besoin immédiatement du prix de vente, évidemment).

Une patience qui est extrêmement bien récompensée.

Ainsi, après la cessation de votre activité professionnelle, vous pourriez par exemple d'abord utiliser l'immeuble quelques années comme logement privé ou le donner en location à un tiers (jugement du Tribunal de première instance de Hasselt, 28 février 2007 - Rôle n° 02.1017.A) ou même à votre propre société (jugement du Tribunal de première instance de Hasselt, 28 janvier 2010 - Rôle n° 081831/A).

Selon le tribunal, le fait de donner simplement en location effective un bien immobilier, et ce dans la période à partir de la cessation d'une activité en nom personnel jusqu'à l'apport dans une SPRL, n'est en effet pas une activité professionnelle dans le chef du contribuable lui-même.

L'élément que le contribuable est le gérant de la SPRL, ou que l'affectation par le locataire soit ou non de nature professionnelle, n'est pas non plus pertinent pour juger de l'éventuel caractère imposable.

Enfin, on peut également se référer à la Décision anticipée n° 2010.262 du 31 août 2010, dans laquelle il a été décidé qu'un espace de magasin dans lequel une activité professionnelle avait été exercée auparavant par les demandeurs avait reçu une autre destination et qu'il était entré intégralement dans le patrimoine privé. Le Service des Décisions anticipées a décidé que la plus-value qui était réalisée lors de la vente de leur maison dans laquelle les demandeurs avaient antérieurement exercé leur activité professionnelle était intégralement non imposable en tant que plus-value de cessation au sens de l'article 28, alinéa premier, 1°, du C.I.R. 1992.

Attention cependant, le simple fait qu'un certain laps de temps se soit écoulé entre la cessation de l'exploitation et la réalisation de l'élément d'actif qui était précédemment investi dans cette exploitation n'exclut pas en soi que la plus-value soit dégagée ou constatée en raison ou à l'occasion de la cessation de l'exploitation (voir à ce sujet Cass. 21 juin 1990, F.J.F. n° 90/220 ; Liège 2 décembre 1998, F.J.F. 99/100).

La plus-value sera donc bien imposable si le bien sur lequel la plus-value est réalisée n'est pas rentré dans le patrimoine privé du contribuable ou qu'il a reçu une tout autre destination entre le moment de la cessation et le moment de sa réalisation, auquel cas même après l'écoulement d'un long laps de temps entre la cessation et le moment de la vente ou d'une autre façon, il peut être admis que la plus-value est tirée ou constatée en raison ou à l'occasion de la cessation (jugement du tribunal de première instance de Hasselt du 21 avril 2004 (rôle n° 99.1765.A).

Par ailleurs, il n'y a aucun délai minimum non plus avant qu'il puisse être question d'une « désaffectation ».

La seule exigence est que le lien causal entre l'activité professionnelle et la prétendue réalisation de la plus-value doit avoir été rompu à un certain moment, par exemple parce que l'immeuble a été affecté pendant quelques années au patrimoine privé du contribuable ou parce qu'il a été donné en location par lui.

Les éléments de fait de votre dossier seront donc déterminants.

 

Source: Jurgen Soetaert- Rédacteur en chef adjoint de Fiscalnet (Article du 17/01/2015) - Avocat au barreau de Louvain- Cabinet d'avocats Advonet

Connectez-vous pour pouvoir commenter cette actualité

Sur le même thème...

Discussions

  • Je souhaite vendre ma société existant depuis 2006. Elle est en veille depuis quelques temps et je ne compte pas la réactiver.Comment trouver des amateurs et surtout quels sont les risques et les coûts de vendre cette société pour moi?Merci
  • je suis étudiant et je viens de créer une société (SRL) de décoration. Je vend des objets de décorations, des antiquités et des objets de science naturelle.Je possède (en tant que personne physique) une collection de quelques objets (une majorité étants des minéraux pour être précis) estim
  • Ou puis je trouver une site internet pour mettre une annonce pour vendre mon SPRLBien à vous
  • Je pense à utiliser une partie de mon domicile (que je loue) comme local professionnel. Pour le propriétaire (unique pour le bâtiment) de mon domicile, quels sont les implications d'une telle entreprise au niveau démarches légales et coûts, sachant que le bâtiment est un immeuble de rapports dont un des étages est déj&agr
  •  j aurais aimé savoir (n ayant aucun diplome à l heure actuelle de patisserie)Puis je ouvrir des cours de patisserie à carractère sociale et vente de gateaux aux particuliers sans diplome?Si non quels diplome dois je avoir? ou quelle démarche dois je avoir?Merci d'avance 
  • Je vais acquerir un bien immobilier en Belgique via une socièté.Je suis Français et je detiens deja un bien immobilier en France via socièté.En France le libre choix est laissé d'activer les droits d'enregistrement ou non (possiblité donc de les prendre en charge pour la totalité dès la première année,