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Sortie d’une indivision immobilière par un associé d’une société

01/09/15

Un dirigeant de société, qui détient la majorité des parts sociales de celle-ci, a acheté il y a quelques années un bien immeuble en copropriété avec sa société. Il décide aujourd'hui de racheter la quote-part de l'immeuble appartenant à sa société.

Jusqu'en 2014, il était admis, tant par la doctrine que par l'administration, que ce rachat devait se faire au tarif de 1%, tel que prévu par l'art.109, 1° du code des droits d'enregistrement.

Toutefois, dans une décision du 22.09.2014, n° E.E./ 106.218, publiée dans le Répertoire RG, l'administration change son fusil d'épaule.

Elle écrit textuellement ceci :

« Acquisition en indivision d'un bien immeuble par un associé et sa société. La société renonce à sa part dans le bien immeuble au profit de l'associé copropriétaire.

L'article 129 est très explicite : chaque acquisition par un associé autrement que par voie d'apport en société est soumise au droit prévu pour les ventes.

L'article ne distingue pas selon que l'associé a agi en qualité d'associé ou non.

Les textes légaux clairs ne nécessitent pas d'interprétation. La loi spécialisée (art. 129 C. Enr.) a primauté sur les textes de loi généraux (art. 109 e.s. C. Enr.)

Le fait qu'un associé soit traité autrement qu'un non-associé est une particularité de ces articles qui sont des articles anti-fraude. »

Par cette décision, toute acquisition par un associé autrement que par un apport en société est soumise au droit de vente (10 ou 12,5 %) (art.129, al.1 C.Enr.).

Seuls les associés de sociétés de personnes qui récupèrent un bien immobilier à l'occasion de la liquidation de leur société pourront, s'ils satisfont aux conditions de l'art.129 al.3, échapper au droit de vente.

Dans un éditorial du 30.06.2015, l'IEC s'insurge contre ce revirement d'opinion.

Selon Benoît Vanderstichelen et Bart Van Coile, rien n'indique que les art.129 (sociétés de personnes) et 130 (sociétés par actions) soient des mesures d'exception. Il s'agit là d'une interprétation de l'administration, qui ne repose sur rien, et d'autant moins sur rien que durant des années, elle a considéré le contraire.

Nous ajouterons, pour conforter cet argument, que les art.109 et 129/130 visent deux situations différentes. L'art.109 vise une situation d'indivision dès le départ, au moment de l'acquisition de l'immeuble), alors que les art.129 et 130 visent le cas où l'immeuble acheté par la société est repris par un associé ou un actionnaire.

Les auteurs de l'éditorial de l'IEC ajoutent d'ailleurs que l'art.109 est repris à la section 10 du code qui vise les partages, alors que les articles 129 et 130 sont des règles spécifiques aux sociétés civiles et commerciales, ce qui démontre bien qu'ils visent des situations différentes.

Selon l'administration, les art.129 et 130 seraient des mesures anti-fraude. Or, précise l'IEC, ces articles n'avaient, ainsi que cela résulte des travaux préparatoires, pour autre but que d'éviter d'éluder le droit de vente lors de la cession d'un immeuble : on apportait le bien à une société, on vendait les parts de celle-ci et ensuite l'acquéreur reprenait l'immeuble sans payer des droits d'enregistrement en mettant la société en liquidation.

Comme le président et le vice-président de l'IEC, nous ne comprenons pas ce revirement d'attitude, non fondé de surcroît, et nous rappellerons en cœur que les circulaires et décisions de l'administration n'ont pas force de loi. Mais pour se faire entendre raison, il faudra une fois de plus passer par la case tribunaux.

Nous rappellerons encore que l'administration n'a par contre pas rapporté sa décision du 14.09.1972, n° E.E./82.848, dans laquelle elle admet que si l'on transforme préalablement une société par actions en société de personnes, l'exemption des droits d'enregistrement lors de la reprise de l'immeuble à l'occasion de la liquidation de la société est une pratique admise.

En attendant que le ministre des finances soit interrogé sur le sujet, et infirme peut-être la décision de son administration (ce ne serait pas la première fois), il y a pourtant un moyen d'échapper à cette décision du 22.09.2014 : il suffit à l'associé ou à l'actionnaire de céder ses parts ou actions à un tiers de confiance (par exemple son conjoint) ou de les apporter à une société holding avant d'effectuer la sortie d'indivision de l'immeuble. Ainsi, le droit de partage de 1% ne peut plus être refusé, vu que le propriétaire indivis n'est plus associé.

Rien ne l'empêche ensuite en détricotant la cession des actions ou parts...

 

Source : Emile Masset - Rédacteur en chef de Fiscalnet (Article du 08/08/2015)

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