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Société patrimoniale immobilière : pas simple à gérer par les héritiers mais efficace pour éviter les droits de succession

27/04/15

Quand on souhaite léguer son patrimoine à des tiers, héritiers directs ou non, l'addition peut se révéler fort lourde lorsque ce patrimoine contient des immeubles.

En effet, la succession est soumise à un taux d'imposition progressif, et moins il y a d'héritiers et plus ils sont éloignés, plus l'addition est salée.

Mettre ses immeubles en société était il y a quelques années une solution fort courue, vu que le droit d'apport n'était que de 0,5%.

Episode 1.

Mais le gouvernement de l'époque y mit un haut-là en ce qui concerne les immeubles d'habitation : pour ceux-ci, le droit d'apport est passé à 12,5% (à l'époque), càd le taux applicable à la vente de l'immeuble.

Autant dire que l'effet fut immédiat : on vit le nombre de nouvelles sociétés immobilières se réduire comme une peau de chagrin.

Episode 2.

Les patrimoines mobiliers ayant une forte volatilité, il y avait peu d'éléments mobiliers qui se retrouvaient dans les déclarations de succession, et les dons manuels ou les donations via un notaire néerlandais fleurissaient comme les fleurs au printemps.

Inconvénient : le donateur devait encore vivre trois ans après sa donation.

Sous l'égide de la Région Flamande, les trois régions qui composent la Belgique fiscale introduisirent dans le code des droits d'enregistrement de nouvelles dispositions fort intéressantes : moyennant un taux de 3% en ligne directe (7% pour les autres), il était possible de céder son patrimoine avant son décès, pour une somme fort raisonnable.

Comme la donation pouvait se faire sur le lit de mort du donateur (mais il fallait la présence d'un notaire), le succès fut inespéré, ce qui renfloua les caisses desdites régions.

Le fait d'avoir mis ses immeubles en société ne posait donc pas de problème, puisque les actions ou parts de la société sont des biens meubles.

Sauf en Région Wallonne où les taux de 3 et 7% n'étaient réservés qu'à des sociétés qui avaient une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou forestière, une profession libérale ou une charge ou office, ce qui excluait d'office les sociétés patrimoniales immobilières.

Episode 3.

La Région Wallonne s'est rendue compte de son handicap par rapport aux deux autres régions. Comme les titres de la société immobilière sont des biens meubles, si le donateur était domicilié dans une des deux autres régions, le produit de la donation lui passait sous le nez, malgré le fait que les immeubles soient situés en Wallonie...

Par un décret du 11.04.2014, la Région Wallonne a donc ouvert la porte aux sociétés patrimoniales immobilières pour qu'elles puissent bénéficier du taux réduit des droits de donation, comme dans les deux autres régions.

Commentaire.

S'il est évident qu'à force de trop vouloir gagner, on finit par tout perdre, il ne faut pas forcément foncer tête baissée dans la constitution d'une société patrimoniale immobilière en y apportant tout son patrimoine immobilier.

Il ne faut en effet pas oublier le taux de 12,5% (10% en Région Flamande) sur l'apport d'immeubles d'habitation.

Mais si vous désirez convertir votre patrimoine mobilier en patrimoine immobilier, songez donc à la société patrimoniale immobilière : vous apportez le capital en numéraire (issu de votre patrimoine mobilier) et achetez des immeubles avec les fonds dont la société dispose.

Une fois vos derniers jours venus, vous pourrez transmettre votre patrimoine à vos héritiers, directs ou lointains, avec une charge fiscale faible voire nulle si vous quittez la Belgique pour un pays qui ne connaît pas les droits de succession...

 

Source : Emile Masset - Rédacteur en chef de Fiscalnet (Article du 25/04/2015)

Réactions

Merci pour cet article, je lis que comme condition il faut que dans les 5 ans qui suive la donation, l'immeuble ne se transforme pas en habitation ...Est-ce en habitation propre ?Lorsque la société à céder possède un peu de tout dont des appartements et des maisons en plus de commerces, ateliers et bureaux, que fait-on ?Merci.
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