Taxe, déductibilité, profession libérale, location commerce

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Posté par beneslc
dim, 22/01/2012 - 14:28

Bonjour,

Je suis propriétaire d'une maison à Bxl, anciennement immeuble de rapport. Elle se composera, après travaux, d'un:

- triplex : mon habitation
- appartement 1 chambre : en location. 550 euros/mois
- rez-de-chaussée: commerce (700 euros/mois) ou profession libérale (cabinet psychothérapeutique) pour moi en activité complémentaire, suis déjà enseignante salariée et psychologue (début de l'activité, donc clientèle à encore créer).
- RC = 2,247,00 net. RC indexé: 3,548,00

Mes questions:

- qu'est-ce qui est le plus avantageux fiscalement : exercer ma profession libérale au rez ou le louer?
- quelles sont les déductions fiscales possibles quand on exerce une activité complémentaire dans sa propre maison?
- quels sont les risques pour le propriétaire par rapport au bail commercial, si l'activité fait faillite (une amie me demande la location pour boutique seconde main, artisanat et restauration de meubles) ou si je veux le résilier?

Voilà, j'aurai sans doute d'autres questions et donc où est-il possible à Bxl d'avoir des conseils fiscaux gratuits?

Merci pour votre réponse.

Toutes les réponses

Les professions de fiscaliste et conseillé fiscal sont des professions libérales dont le travail ne peut être gratuit.

OK Merci pour l'info. Je prendrai certainement contact, mais que pensez-vous a priori de ma situation?

beneslc a écrit:
Je suis propriétaire d'une maison à Bxl, anciennement immeuble de rapport. Elle se composera, après travaux, d'un:

- triplex : mon habitation
- appartement 1 chambre : en location. 550 euros/mois
- rez-de-chaussée: commerce (700 euros/mois) ou profession libérale (cabinet psychothérapeutique) pour moi en activité complémentaire, suis déjà enseignante salariée et psychologue (début de l'activité, donc clientèle à encore créer).
- RC = 2,247,00 net. RC indexé: 3,548,00

Mes questions:

1/ - qu'est-ce qui est le plus avantageux fiscalement : exercer ma profession libérale au rez ou le louer?
2/ - quelles sont les déductions fiscales possibles quand on exerce une activité complémentaire dans sa propre maison?
3/ - quels sont les risques pour le propriétaire par rapport au bail commercial,
3.1/ si l'activité fait faillite (une amie me demande la location pour boutique seconde main, artisanat et restauration de meubles)
3.2/ ou si je veux le résilier ?
4/ Voilà, j'aurai sans doute d'autres questions et donc où est-il possible à Bxl d'avoir des conseils fiscaux gratuits?.

B10129

1/ Exercez au rez : amortissement de la quotité professionnelle de l'immeuble, soit 3% l'an sur base du prix d'achat et des frais accessoires. De plus, frais d'installation amortissables à 100% dans l'année de leurs engagements.

2/ Voir 1/.

3.1/ Vous êtes créancier privilégié sur l'actif net éventuel après l'État et... le Curateur, s'il reste quelque chose !

3.2/ Ceci est beaucoup plus complexe ! Un bail commercial est un bail de 9 ans, renouvelable deux fois (donc 27 ans an total).

Le bail ne peut y déroger !

3.2.1 Le bail commercial peut tout d'abord être « révoqué » (c'est le terme en ce cas) d'un commun accord par les deux parties (Art.1134 CC «Les conventions librement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites»–je souligne– principe dit de la « convention‑loi »).

Il doit se faire par acte notarié (acte « authentique ») ou devant le Juge de Paix, juge naturel des baux en général. Ceci peut se faire en simple conciliation (gratuite) par requête auprès du Greffe par l’une des parties. C’est le cas le plus simple, mais comporte des risques juridiques importants si la révocation n’est pas établie devant un notaire. (p.ex. lorsque le fonds de commerce est grevé d’hypothèques, etc.)

La loi, la jurisprudence et la doctrine estiment majoritairement que le but est de protéger exclusivement le preneur.

Mais le preneur, même si ces formalités ne sont pas accomplies, peut renoncer de bonne foi à cette protection légale (Cass.15/11/2002).

3.2.2 Sinon, par « résiliation » (c'est le terme en ce cas) lorsque la loi l’autorise expressément. Rappelons simplement à ce propos l’art.1134CC (supra) qui s’applique évidemment aussi au contrat de bail.

L’acte de résiliation est dit « réceptice » (non, il pas de « r » après le « t ») :c'est à dire qu’il n’a de valeur que si l’auteur de cet acte unilatéral qu’est le congé détient bien la preuve de sa réception de son destinataire.

Il n’a d’effet qu’a dater de sa réception (« ex nunc »).

Il doit évidemment respecter toutes les règles légales.

3.2.3 Le locataire dispose toujours, pour résilier le bail, sans motifs, d’un délai de préavis de six mois avant la fin de chaque triennat. Ceci ne peut être contredit dans le bail, puisque la loi est réputée impérative.

Le locataire ne peut déguerpir avant ce terme (obligation générale, en droit des baux, de garnir le bien loué, les meubles constituant un gage du bailleur).

3.2.4 La loi étant destinée à protéger le preneur (et son fonds de commerce, ou son ‘pas de porte’), rien n’interdit que le bail permette des conditions de résiliation plus souples pour le preneur.

3.3 Le bailleur peut, lui, uniquement résilier le bail de manière anticipée, selon les conditions suivantes :

3.3.1 Cette faculté doit être prévue dans le bail ;

3.3.2 Le préavis est de un an avant la fin de chaque triennat ;

3.3.3 Il doit être fait par lettre recommandée (de préférence avec accusé de réception) ou par exploit d’huissier.

J’attire ici l’attention sur le fait que, même si selon un récent Arrêt de la Cour de Cassation, la réception d’un recommandé prend en principe effet à dater du troisième jour ouvrable suivant son envoi (« théorie de la réception », si connue désormais en droit fiscal…), ici, la loi de 1951, impérative, stipule que (voir supra 3.2.2 : l’acte de résiliation est dit « réceptice ») le preneur en ait eu connaissance.

Le bailleur doit donc détenir la preuve de la réception par le preneur du congé lui envoyé.

3.3.4 Ce congé doit, lui, être motivé et exclusivement pour que les lieux loués soient, après leur abandon par le preneur, affectés dans les six mois et durant deux ans au moins à l’exercice d’une activité commerciale[1] par lui-même, un de ses ‘proches’ (parents au second degré) ou par une société de personnes dont le bailleur détient la majorité des parts.

3.4 Le preneur, durant la période d’un an du congé donné par le bailleur, peur donner à son tour un contre-préavis.

3.5 Enfin, en cas de vente du bien loué, l’acquéreur possède des facultés plus souples que celle du bailleur initial.  Ceci sortant quelque peu du sujet fera l’objet d’une éventuelle nouvelle leçon s’il échet :-)

4. NON ! À par sur un site gratuit comme celui-ci, où vous aurez de toute façon un avis et son contraire, et qui d’ailleurs n’est pas conçu pour un site de consultation gratuite : consultez !

Bien à vous,

Sources :

-          Cours U.C.L. de Droit 1967-1971 ;

-          « Le Bail Commercial », La Charte, 2008.

_________

[1] Il faut entendre ici tant les activités prévues au Code du Commerce que les autres activités avec ‘pas de porte’-, c'est à dire avec accès des clients dans les lieux.

Merci beaucoup pour tous ces renseignements utiles et eclairant. Je vais en effet prendre rv pour une analyse détaillée de ma situation personnelle.

Pas de quoi ! Comme je le dis à chasque fois, mon plaisir est de rendre service ; ma récompense, d'en être remercié.
Cela est en réalité mon plus grand plaisir.