Enregistrement du bail et opposabilité à l'asministration fiscale

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Posté par Geronimo6000
ven, 12/11/2010 - 08:19

Bonjour

Dans une cadre un peu théorique et réthorique je vous le concède, je me posais la question suivante:
Le bail enregistré est-il opposable à l'administration?

Exemple 1:
Un locataire, indépendant personne physique, prend un bien en location, avec un bail de type résidentiel. Ce bail interdit toute activité commerciale ou toute part professionnelle. Le bail est enregistré. Le propriétaire déclare uniquement le RC majoré indexé pour son IPP.

Le locataire utilise l'habitation à titre professionnel partiellement, et en déduit une part à titre professionnel. L'administration fiscale est-elle susceptible de retomber sur le râble fiscal du propriétaire?

Exemple 2:
Un locataire expatrié prend une maison en location. Bail de résidence principal enregistré. C'est la société qui paye le loyer.
L'administration fiscale est-elle susceptible de retomber sur le râble fiscal du propriétaire?

Merci d'avance de vos contributions (comme me dirait mon contrôleur...)

Toutes les réponses

Les réponses sont simples

Cas 1

Le fisc va tomber sur le dos du propriétaire.
A charge pour ce dernier de se retourner civilement contre son locataire.

Cas 2

Le fisc va avoir deux attitudes sur base des écritures comptables !

a) Exactement la même que dans le premier cas !
b) Avantages en nature non déclarés !!!

J'ai connu une situation plus amusante : le cumul des deux !!!

En conclusion : le fisc a prévu qu'il avait le droit d'aller voir derrière le mur ce qui s'y passait réellement !
Il y a d'ailleurs un article du code à ce sujet.

Le seul effet de l'enregistrement est de donner date certaine au dit contrat et ne lui confère nulle valeur officielle particulière.

Merci à tous les deux de vos confirmations de ce que je pensais.

A noter tout de même que le bail enregistré modifie un peu la donne fiscale dans certains cas:
1. Location meublée: on peut mentionnez la part immobilière et la part mobilière. Cela permet de limiter les impots sur la location du mobilier à 15% sur la moitié de ce qui est mentionné, plutôt que 15% sur 40% du loyer complet. Selon certaines sources, le fisc ne fera cette limitation que si le bail est enregistré. Selon certains contrôleurs, le bail ne doit pas être enregistré pour être opposable au fisc (sic!)

2. Location partiellement professionnelle: Si la quote part partiellement professionnelle n'est pas mentionnée, ou que le bail n'est pas enregistré, le fisc considérera que le tout est à imposer comme la partie professionnelle (source: (Liège, 28 février 2003, RG n° 1 998/FI/88) - apporté par l'avocat Eric Causin sur comptadroit cité par pyxis, cité par pim.be... que d'intervenants!)
 

Tout a fait d'accord tout en précisant que le fisc n'est pas lie par les quotités mentionnées au bail.

Vous venez avec des éléments nouveaux par rapport à votre question initiale.

Il n'en reste pas moins que le fisc vérifie l'adéquation du contrat avec la situation fiscale; le principe de base est que le contrat est opposable au fisc pour autant qu'il n'y ait pas de clause "vicelarde" ...

Je ne viens pas avec des éléments nouveaux ou une contradiction, je rebondis simplement sur vos apports.

Pour moi, si le locataire qui contrevient au contrat permet à l'administration de taxer le propriétaire, le bail enregistré n'est pas opposable à l'administration!

En fait, si le bail était opposable, l'administration devrait refuser la déductibilité dans le chef du locataire. Et pas imposer le propriétaire.

Evidemment, c'est tellement plus facile de taxer le proprio, présumé plus solvable, et de le laisser se débrouiller avec le locataire.

Votre réaction est une réaction que je qualifie "de bon sens" mais juridiquement, le fisc n'a pas tort !
En effet, on lui présente un contrat qui ne correspond pas à la réalité ...
Il en découle que le fisc travaille alors comme si aucun bail n'existait !

F_Bonfond a écrit: Le seul effet de l'enregistrement est de donner date certaine au dit contrat et ne lui confère nulle valeur officielle particulière.

Si ! il le rend opposable aux tiers, fisc compris.

Geronimo6000 a écrit: Merci à tous les deux de vos confirmations de ce que je pensais.

A noter tout de même que le bail enregistré modifie un peu la donne fiscale dans certains cas:
1. Location meublée: on peut mentionnez la part immobilière et la part mobilière. Cela permet de limiter les impots sur la location du mobilier à 15% sur la moitié de ce qui est mentionné, plutôt que 15% sur 40% du loyer complet. Selon certaines sources, le fisc ne fera cette limitation que si le bail est enregistré. Selon certains contrôleurs, le bail ne doit pas être enregistré pour être opposable au fisc (sic!)

2. Location partiellement professionnelle: Si la quote part partiellement professionnelle n'est pas mentionnée, ou que le bail n'est pas enregistré, le fisc considérera que le tout est à imposer comme la partie professionnelle (source: (Liège, 28 février 2003, RG n° 1 998/FI/88) - apporté par l'avocat Eric Causin sur comptadroit, cité par pyxis, cité par pim.be... que d'intervenants!)
 

 

La décision judiciaire de Liège est celle de la Cour d'Appel du 28/02/2003 (lien pour abonnés Fiscalnet).
Cela concerne la location d'un immeuble affecté partiellement à un commerce (dont le loyer est focément déduit) et au logement privé.

Le non enregistrement du bail a permis au fisc de requalifier la totalité du loyer, et non seulement la quotité déduite, en qualité de revenus immobiliers professionnels. Il est en effet exigé que le loyer soit ventilé.

« Le ministre des Finances a précisé que, dans ce cas, il faut tenir compte de la valeur économique des différents éléments et qu'une répartition en pour-cent sur base du nombre de mètres carrés ou de mètres cubes est insuffisante (Bull. Q..R., Sén., 21 janv. 1986, p. 111)». (citation de l'Arrêt en question).

Il s'agit ici d'une décision très normalement basée sur les circonstances de fait : il est évident que le commerçant entend déduire le loyer de son commerce.

Autre chose est si aucun loyer n'est déduit : il n'y a pas de loyer requalifiable...

_____________
PS :

 

« Pourquoi ne pas perdre votre temps pendant 90 secondes... »

 

Bonjour Geronimo6000

Dans le cas que tu soumets que devrais faire ton indépendant personne physique si avec un bail résidentiel standard son proprio risque de lui tomber sur le rab? Il doit avoir recours à un bail commercial? Ou se sous-louer une partie de l'appartement qu'il occupte et déduire fiscalement cette partie là à titre de bureau?

bouboufifi a écrit: Bonjour Geronimo6000

Dans le cas que tu soumets que devrais faire ton indépendant personne physique si avec un bail résidentiel standard son proprio risque de lui tomber sur le rab? Il doit avoir recours à un bail commercial? Ou se sous-louer une partie de l'appartement qu'il occupte et déduire fiscalement cette partie là à titre de bureau?

C'est pratiquement incompréhensible comme intervention...

Si je comprends bien, les questions sont :

1. Quid si le proprio se retourne contre le titulaire d'un bail résidentiel sont l'affectation est mutée, à l'insu su proprio, en affectation comerciale (càd avec accès du public aux locaux loués et déduction de loyer) ?

Réponse :
Le proprio peut attraire le locataire devant le Juge de Paix (juge "naturel" en matière de baux), exiger le remboursement des impôts supplémentaires consécutifs à l'affectation commerciale, la résiliation du bail ex nunc, dommages pour remise des locaux loués dans leur pristin état, chômage locatif pour la durée de la remise en état et pour la relocation, indemnités de procédure et participation dans les frais de son avocat... (je pense n'avoir rien oublié).

2.
a. Il est impossible de se sous-louer à soi-même...! Éventuellement à un tiers, personne physique ou morale...
b. La sous-location (comme la cession) de bail est généralement interdite dans le bail écrit de résidence principale.
c.la seule solution serait de demander au bailleur, préalablement, un avenant au bail... Bonne chance !