bâtiment industriel converti en habitation + travaux aménagement

Portrait de Olicom
Posté par Olicom
mer, 19/09/2012 - 10:35

Bonjour,

Je viens d'acquérir un bien et je souhaiterais vous demander votre avis juridique sur cette situation :

Une usine datant des années 30 (environ) et qui était encore en production/occupée jusqu'en 2008, a été achetée par Monsieur X en 2009.

Celui-ci a obtenu un permis d'urbanisme ainsi que toutes les autorisations pour la convertir en plusieurs maisons unifamiliales Casco en 2009.

Les séparations ont donc été effectuées.

Je viens d'acheter l'une de ces maison unifamiliale Casco et je suis en train de réaliser tous les travaux nécessaires à son aménagement (salubrité).

Une partie des travaux va être réalisée, bien entendu, par des des corps de métiers agréés, la TVA sur ces travaux est bien de 6 % ?

D'avance un grand merci,

O.

Toutes les réponses

J'ai de sérieuses réticences ....

J'ai eu l'année passée un séminaire sur le sujet dont l'orateur était Monsieur Lamparelli du SPF Finances.

Dans le syllabus il indique qu'a priori le taux de 6% pourrait trouver à s'appliquer lors de la transformation d'un bâtiment industriel en logements privés. Ce serait la destination après transformations qui devrait être dominante..
Voir également Q.P. n° 1161 du 4/7/1994 de M. Olivier (Chambre 1993-1994, p. 120)
a contrario voir Cour d'appel de Liège 27/10/2010 rôle 2008/RG/1528.
Conclusion : prenez contact avec le contrôleur TVA.

Bonjour,

je vous remercie d' ores et déjà pour ces premières réponses intéressantes mais intrigantes, qui ne seront pas les dernières je l'espère... :(

Déjà que pour des raisons aussi absurdes, je ne puis demander aucune prime à la réhabilitation, restructuration, ou autre doux noms que nos ministres ont décidés de nommer les primes... il y a un véritable vide juridique pour les braves citoyens qui décident de donner une seconde vie à notre patrimoine industriel !

Dans une conjoncture de surpopulation, où l'on dénature le paysage sans cesse par des bâtiments affreux et sans âmes, où l'on crie après un manque de place pour des logements, je me demande pourquoi, moi, qui permet de rendre vie à une nouvelle habitation à partir d'un ancien bâtiment suis pénalisé !

Merci la Wallonie une nouvelle fois !

Malheureusement la législation n'est pas toujours claire a priori je répondrais également par la négative vu qu'il ne s'agit pas primitivement d'une habitation.

Je suis étonné de la position dont l'excellent Hittiche fait état mais je suis certain qu'il nous rapporte la position de l'administration souvent varie.

je cite le syllabus présenté par Monsieur Lamparelli :

"La condition d'adaptation du bâtiment à sa destination de logement privé doit être remplie, à tout le moins, après l'exécution des travaux, mais il n'est pas requis que le bâtiment fût déjà adapté à cette destination avant cette exécution. Par conséquent, les travaux immobiliers qui ont pour objet la transformation d'un bâtiment en logement privé peuvent bénéficier du taux réduit de TVA, toutes autres conditions étant réunies, indépendamment de l'affectation du bâtiment avant transformation (note de hittiche : c'était la réponse à la question du député Olivier citée dans mon post précédent).
Le taux réduit est donc susceptible de s'appliquer notamment aux travaux de transformation d'un immeuble à usage de bureaux, d'un bâtiment industriel, d'un hangar, d'une caserne ou d'une grange ou d'une autre annexe d'un bâtiment agricole en un immeuble à appartements, un complexe d'habitation ou une habitation privée.
Toutefois, il est important de signaler que dans une affaire récente portant sur des travaux de transformation et d'agrandissement d'un garage en immeuble d'habitation, la Cour d'appel de Liège a précisé qu'il ressort clairement des textes légaux que lorsque l'immeuble transformé n'est pas à l'origine un bâtiment d'habitation le taux réduit ne peut, en tout état de cause, trouver à s'appliquer en dépit de la circulaire administrative n° 6 du 6/8/1986 qui ne lie pas la Cour, laquelle est liée seulement par les textes légaux."
Donc tout et son contraire...
Selon le syllabus encore, l'arrêt de Liège n'était pas encore publié à l'époque.
D'où ma conclusion : demander par prudence l'avis de l'Inspecteur TVA pour être sûr de la position à prendre.

En effet deux positions diamétralement opposées.

Ainsi que tu le précises il est donc plus qu'utile d'obtenir un accord écrit du contrôle TVA.

Cela d'autant plus que si la Cour d'appel de Lige a été amenée a se prononcer, c'est du fait du refus d'un contrôle d'appliquer le taux réduit.

En ce qui me concerne, j'estime que la Cour a raison. Selon moi il doit s'agir de travaux réalisés a un immeuble d'habitation selon la Loi. Il n'est pas précisé que les travaux destinés a transformer en habitation sont éligibles.

Le commentaire TVA en son numéro 37/1524 fait référence à la circulaire n°6 de 1986 et en son numéro 37/1525 envisage la transformation d’un bâtiment industriel en appartements.

L’accord écrit du contrôle TVA est indispensable

Beau sujet ....

je mettrai un bémol quand au fait d'invoquer un arrêt d'une quelconque cour de justice car il y a lieu de voir si le litige faisant l'objet du jugement est équivalent au problème proposé ici...

J'ai dû moi même ester en justice pour un cas équivalent mais sensiblement différent sur le fond, car il s'agissait là d'un entrepreneur qui avait vendu casco des appartements en obligeant les acheteurs à effectuer les travaux de rénovations finaux (à 6%) par ses soins, il y a donc eu requalification de l'opération à une vente 21%.

Pour répondre à la question initiale; le bâtiment en question est un bâtiment ancien.

L'entreprise qui a réalisé les appartements casco doit se poser la question : Est-ce que ces appratements doivent être requalifiés comme neufs au sens de la TVA. Bien évidemment, il y a lieu de prendre langue avec le contrôle adéquat pour avoir ses certitudes et appaisements. Mais si on change le bâtiment dans sa structure initiale, si les travaux sont de telle ampleur qu'ils dépassent 60% de la valeur vénale du bâtiment (à sa finition) et qu'il y a requalification cadastrale, les appartements devraient être vendus comme bâtiments neufs (avec TVA) par le promoteur et il pourrait bien sûr déduire la TVA grevant la construction.

Pour le particulier qui a acheté le bien, et du moment qu'il n'y ait aucune collusion avec le promoteur précédent comme expliqué plus haut, le fait que le bâtiment ait été requalifié comme neuf n'a aucune influence. En effet, cette requalification ne vaut que pour la vente. Pour l'application du taux réduit, les conditions sont, utilisation à usage privé et immeuble de plus de 5 ans. Donc les conditions sont réunies et effectivement, que le bien ait été ou non requalifié comme neuf, le taux réduit peut s'appliquer pour les anciens immeubles industriels, grange ou étable ou ancienne buvette de foot....

Bien à vous

L'intervenant a complètement changé la présentation primitive ce qui change complètement le problème.

Primitivement il achetait un bâtiment industriel pour le faire transformer en habitation !

Sa nouvelle présentation nous donne bien entendu un cas de figure complètement différent.

Pour le particulier qui a acheté le bien, et du moment qu'il n'y ait aucune collusion avec le promoteur précédent comme expliqué plus haut, le fait que le bâtiment ait été requalifié comme neuf n'a aucune influence. En effet, cette requalification ne vaut que pour la vente. Pour l'application du taux réduit, les conditions sont, utilisation à usage privé et immeuble de plus de 5 ans. Donc les conditions sont réunies et effectivement, que le bien ait été ou non requalifié comme neuf, le taux réduit peut s'appliquer pour les anciens immeubles industriels, grange ou étable ou ancienne buvette de foot...

je suis content qu'enfin un participant utilise le mot "immeuble", car il y a une sensible différence de définition dans un dictionnaire entre "habitation" et "immeuble". La RW n'a aucun glossaire qui stipule explicitement ces différences. Ne parlons pas des employés. Quoi qu'il en soit, ces 2 termes sont employés dans les textes légaux trouvés lors de mes différentes recherches. Toutefois, je considère le bâtiment comme un immeuble de plus de 5 ans à rénover et non à construire pour la simple et bonne raison que, seul l'intérieur sera modifié et réaménagé différemment. Pour précision, la première transformation (bâtiment industriel --> habitation) n'a pas été réalisée par une société. Je vais me renseigner auprès de l'autorité requise mais ...

Vous cherchez à conforter VOTRE position; c'est de bonne guerre ...

J'aurais tendance à être plus terre à terre en vous demandant les plans INITIAUX et les plans APRES transformation ... pour me donner une ORIENTATION.
Ensuite, je m'inquiéterais du coût ...
Enfin, j'analyserais les PHASES proposées .... S'il semble que ce soit un montage, j'émettrais des réerves.

En tout état de cause, nous sommes sur un site OUVERT et non dans le cadre d'une consultation qui, vu les intérêts en jeu, vaudrait les quelques euros à dépenser avant d'aller négocier le tout auprès de l'administration.