plus-value et TVA sur projet immobilier

Portrait de rafio8
Posté par rafio8
jeu, 07/01/2010 - 20:22

Bonjour, voila je suis frontalier c-a-d je travaille en belgique et domicilié en france et je possede un terrain en belgique deja payé ( 55000€ tout frais compris) sur lequel j'ai un projet concret de faire batir un immeuble contenant au rez : une surface commerciale et 1 appartement 1 chambre
au 1er un appartement 2 chambres ainsi qu' au 2eme etage.
en fait le projet total est trop lourd pour moi ( 380000€ tvac). donc j'ai trouvé un accord avec l'entrepreneur qui est d'attendre que j'ai vendu les 2 appartements 2 chambres (sur plan) 125000€ chacun htva et hors frais
en fait je rajoute a ces 125000€ htva la partie de mon terrain qui est d'a peu pres 25000 €
donc pour l'acquereur 125000€ +21% tva , 25000€ et 12.5% cela fait a peu pres 180000€ tt compris
moi je garde la surface commerciale et l'appartement 1 chambre
en ce qui concerne la tva moi je dois payer 66000€ ( 314000 htva) et la tva en aura deja eu 52500 € de la vente des 2 appartements il m'en restera donc 13500 a payer
et pour la difference de l'immeuble c'est 314000 € - ( 2*125000€ et 2* 25000€ ) donc si je compte bien : 14000€
d'ou moi j'aurai 27500 € a payer avec la difference tva
mais j'ai peur pour la plus value immobiliere car si on divise en 3 niveaux cela fait 314000€ / 3 >+/-105000€ chaque niveau et je les vends 125000€
quelqu'un pourrais m'aider ? c'est pas tres clair pour la tva et la plus value?
je sais c'est un peu flou mais posez vos questions et je vous répondrai
au fait c'est tres urgent
merçi
au fait la construction ne commencera que quand j'aurai vendu les 2 appartements 2 chambres

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Vous avez besoin d'une vraie consultation !

oui mais avec qui?
mais vous ne savez pas me dire si ça tient la route?
si j'ai bien compris le calcul de la tva??
merçi

Au vu de ce que vous ecrivez il est urgentissime de 1. voir un (expert) comptable/ conseil fiscal....

mais 2. aussi de vraiment (re)penser votre projet (banque, associe, etc)...vous dites projet trop lourd....ok mais le terrain est totalement paye et a vous entierement. Avec deja ca en poche, les banques sont en general tres docile.

Cordialement

ps : il me faut un nouveau clavier....

Il est évident que l'idée est bonne ... mais Saint Nicolas, c'est début décembre !En effet, votre opération devient une opération "professionnelle" avec taxation à la clé et régularisation de la tva.Vendre sur plan (C'est la traduction de votre texte !) impose des obligations !Vous voulez qu'on rase gratis ...

y a t il d'autres renseignements plus clairs svp??

La loi Breyne, vous connaissez ?

Le forum n'est pas une consultation gratuite (Merci d'en prendre bonne note) signale le propriétaire du site en tête de chaque message à émettre ...

Que voulez-vous qu'on vous écrive ? Que vous avez raison ? Alors, c'est "non" parce que votre jeu de cartes est truqué (à votre désavantage sauf si vous avez des atouts dans votre manche, ce que vous ne nous dites absolument pas !) ...

oui je connais la loi breyne et d'apres mes renseignements , comme j'ai la loi breyne avec Thomas et Piron les futurs acquereurs l'auront aussi!
je n'ai pas d'autres atout dans ma manche comme vous dites mais je voulais juste savoir si mon calcul tenait la route c'est tout!!!
merçi

bon, sans entrer dans les détails, et tout à fait en accord avec jojo qui vous conseille pour un projet pareil de prendre un conseil fiscal efficace, je vous soumet certains points de réflexion en matière TVA.

Vous construisez un bâtiment neuf au sens de l'article 44 §3, euh 1°,a du code TVA si je me souviens bien (excusez le peu d'exactitude mais je n'ai pas envie en tant que bénévole de me lancer dans des recherches poussées, allez voir dans le fisconet plus des Finances) donc soumis à TVA 21 %.

option : Vous allez revendre deux appartements neuf au sens TVA, vous devenez donc assujetti occasionnel pour ces deux ventes, donc obligation d'aller au contrôle TVA dont vous dépendez pour vous faire immatriculer pour chacune de ces deux opérations. Au moment de la vente d'un des appartements avec 21 % de TVA ,vous posséderez dès lors un droit à déduction de la TVA payée à votre fournisseur sur les travaux réalisés, au prorata de l'espace vendu bien sûr !

Pour cela vous devrez être en possession de factures correctement établies par votre fournisseur bâtisseurs ! Comment voulez vous le faire si il n'a pas facturé ? De plus il est OBLIGE de facturer à la fin des travaux car comme la prestation est complète il y a exigibilité. Le seul moyen, c'est qu'il facture, préfinance la TVA pour vous et attend pour votre paiement. Des candidats père Noël dans le secteur de la construction, je n'en connais pas beaucoup.....

sinon petit calcul rapide si on suit vos volontés ( et sans me prévaloir de connaissance dans le sujet à part en TVA)

prestations du fournisseur bâtisseur 314000 eur = 66000 eur de tva à payer

ventes des 2 apparts 250000 eur = 52500 eur de tva à payer 

tva déductible : imaginons que tout est identique niveau surface 66000 / 4 niveaux  x 2 apparts vendus = 33000 eur.

soit un total pour la tva  sur l'opération de 66000 + 52500 - 33000 = 85500 eur  à payer

achat prestations au bâtiment 314000 eur à payer

vente 125000 x 2 = 250000 eur ... à recevoir + 50000 de terrain + 52500 de tva des clients soit 352500 eur

soit 314000 à payer sur l'achat + 85500 de TVA à payer - 352500 = 47000 eur en tout ... selon moi ....

A ajouter : garantie bancaire, garantie entrepreneur, frais loi Breyne, frais de notaire, frais de copropriété et Ipp sur 93.000 euros ... sans oublier les etc.

merçi voila des infos interessantes je n'etais pas loin a quelques euros pres !!
donc je vais aller expliquer cela a la tva merçi encore

oui tout à fait jojo mais cela sort de mes maigres compétences....

pour rafio8,aller à la tva est une bonne démarche en soi maintenant comme je l'ai dit vous devez vous immatriculer au moment de la vente d'un appartement et être en possession d'une facture correctement établie par votre bâtisseur pour pouvoir évoquer votre droit à déduction.